本文整理自中国人民大学商学院EMBA月度沙龙系列节目《汇贤论商第七期：推进中国式现代化，加快构建房地产新模式》

房地产市场供求关系及住房需求发生重大转变

近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化。居民改善性住房需求增加，对提升居住品质的愿望更为强烈；同时，房地产对宏观经济的贡献方式从增量拉动为主转向存量带动为主，房地产行业开始向美好生活的创造者和城市服务运营转变，未来将突破传统局限，实现跨界发展，打破时空限制，延伸产业链条。除了传统开发业务外，将实现城市更新、社区服务、商业运营等多重业务类型的融合，构建跨行业的生态体系。

目前，整体市场需求疲软、房价下行以及竞争加剧，使得房企面临巨大挑战。长期以来，以土地资源为导向的房地产产品和服务形式，同消费者日益升级的多元化需求难以匹配。市场的需求结构正在发生变化，经济结构调整和政策调控是房地产市场的重要变革动力，如何给老百姓提供更美好、更健康、更愉悦的生活，如何满足广大人民对美好生活的追求，是构建房地产新模式的重要核心。2020年京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展”）以檀谷项目为载体，进行创新尝试，以跨界共创的方式，向用户企业转型。

檀谷商圈的创新尝试

（一）背景和时代的变化

在开发之前，这一区域是典型的“无教育、无交通、无医疗、无产业”的四无区域。初期，京投发展的开发逻辑是按照传统的住宅开发模式进行运作。销售的卖点更多聚焦于房屋本身的功能，如户型、园林、精装修等。随着房地产市场的上涨惯性，一度实现了热销。但是，随着时间的推移，客户对区域的发展预期骤降，单纯的房屋功能价值逻辑不能满足用户期待，使得销售陷入困境。

时代已经发生根本的变化，过去20年，卖资源配套、快速周转、传统高杠杆、快周转的简单复制模式变得不可持续。传统产品主义难以为继，用户中心主义正在成为时代主流，新一代消费者的购买逻辑发生了变化，不再单一看重房子的品质，他们更看重房子背后可能带来的生活方式体验。因此，檀谷项目以创新思维进行破局。通过生活方式营造的整体开发和运营，引进城市级的商业流量带动和引领区域发展。

檀谷2024年现状实景图

檀谷项目从践行用户中心主义、创造多维价值、向跨界生活方式品牌转移等三个维度开展工作。以用户思维看待问题，在时代变局下跳出传统地产的开发逻辑，为用户营造幸福生活方式，这条 “难而正确的路”，对于项目的盘活、用户粘性的积累、区域价值的提升，都是事半功倍的举措。

（二）消费逻辑改变，场景创新实践

檀谷商圈鸟瞰效果图

近年来，大流量的商业综合体逐渐陷入困境。众多标准连锁品类，视觉上琳琅满目与消费者的消费意愿形成鲜明对比。消费者更倾向于在山清水秀的地方，相约骑车、露营。消费逻辑已经改变，过去是“物”的逻辑，但随着消费主义退潮、线上购物普及，物质消费现在就只是实体商业中的一个维度。大家不想只是“消费者”，要放松，要休闲，要聚会，要开心，大家更想成为好生活的“体验者”。檀谷项目在优越的自然环境基础上，坚持做有价值的叠加和创新，努力创造更好的生活场景、商业氛围、服务品质和内容体验。

单向空间：这家店融合了阅读、社交、展陈、休闲等多种体验，开业一周就被访客票选为“北京最美书店”排行榜榜首。

JOY Land乐园，是一家以黑胶唱片和音乐文化为主题的日咖夜酒空间。

三克映画边吃火锅边看电影，北京首个“火锅电影院”。

檀谷让商业成为大家共创的“朋友圈”，丰富人的连接，内容的连接，使商业保持新鲜感。全年持续深度运营，取得了丰盛的转型成果。不但斩获诸多奖项，更成为《人民日报》、《北京日报》等多家主流媒体推荐的旅游目的地。

檀谷项目的创新尝试形成了北京少有的高品质户外商业街区生活。整个区域在檀谷商圈的带动下，实现了用户中心主义、多维价值创造和生活方式升级的三大转变。檀谷商业模式创新路径的成功获得了中央电视台、北京电视台的持续关注。

在房地产市场整体低迷、郊区市场基本冰封的大环境下，檀谷商圈实现了对项目销售直接赋能，而且穿越周期，走出独立行情，为区域经济发展带来了巨大活力，这也是京投发展对加快构建房地产新模式的探索。