本文整理自中国人民大学商学院EMBA月度沙龙系列节目《汇贤论商第七期：推进中国式现代化，加快构建房地产新模式》

赵大旋 中国人民大学商学院 副院长

高负债、高杠杆、高周期的房地产发展旧模式

我国房地产发展的旧模式是以高负债，高杠杆和高周期作为典型特点的开发模式。前30年房地产市场最重要的一个特点是快速的房价上涨。原因有很多。首先，改革开放前百姓住房条件较差。长期压抑的住房需求在短时间内爆发式增长，推动了房价的逐年上涨。第二，我国前30年的快速城市化过程导致城市住房市场出现巨大需求，这也推动了城市房价的快速上涨。第三，我国前30年经济社会取得了巨大的发展成就，居民收入快速增长，因而房价匹配性的上涨。

连续的快速房价上涨是导致我国房地产发展旧模式出现问题的直接原因。房价持续稳定增长使得房地产开发商、个人以及地方政府，形成了一个资产快速增值的预期。在房地产市场上，不论是开发商、家庭投资者还是地方政府都认为持有大量土地和住房等固定资产，经过逐年积累能够取得巨大财富收益，能够从房价上涨中快速获益，从而忽略了房价上涨过程中的风险。拿“预售制”作为例子来说。预售制度是开发商和购房者之间的对赌，双方都有房价持续上涨的预期，所以购房者愿意承受开发商开发过程中的不确定性风险，然而，当房地产市场出现结构性的变化时，很多问题也就随之而来。同样对于地方政府来说，也是预期房价的上涨会带来地价的不断上涨，从而进行举债建设。在这个过程当中，一些地方政府缺乏财政纪律，这造成了目前地方债的各种问题。

房地产需求未来是否存在？

我国经过30年房地产行业的快速发展，房地产市场是否已经饱和了呢？未来的房地产市场是否还存在有效需求？

第一，人民群众对于住房条件改善的需求依然客观存在。2022年我国人均房屋面积达到41.76平方米，这一数据与世界发达国家相比（美国67平方米，德国46平方米，日本35平方米），表面上看中国的房地产已经进入到一个相对饱和的发展阶段，人均住房面积已经接近于世界上幸福感比较高的发达国家。但我国的人均住房面积包括公摊面积，而很多发达国家都是单户建，居民拥有一栋住房的同时，往往还拥有一定的庭院面积、车库面积等。因此我国的人均住房面积同发达国家还有很大的差距，我国居民的住房条件还有很大改善余地。人民群众对于美好生活的需求还是客观存在。

第二，从建筑质量上看，我国很多城市中心仍有一批90年代左右兴建的住房，在建筑设计和质量上存在一定问题，需要投入一定的资源进行翻新改造、维修，由此存在部分对都市更新开发的需求。

第三，虽然我国人均住房面积已经接近世界发达国家水平，但是区域结构不合理。这主要与指标式的供地制度有关。例如，即使在北京、上海这类人口比较密集的城市，也同样存在一定的生态红线，从而导致土地供给不能响应人口增加的需求。房地产市场存在区域错配。

综上所述，进入新阶段，我国未来房地产市场的发展依然拥有巨大的发展潜力。

房地产发展进入新模式的三个前提条件

进入房地产市场发展的新模式需要三个前提条件。第一，首先要重整地方财政制度。长期以来地方政府是土地的一级开发商，房地产开发商想获得土地，只能等待地方政府释出土地。未来我们希望房地产市场的供给能够以市场为导向，地方政府在土地供给上变得更加灵活。当然这个前提是地方财政能够发现新的财政来源，做到地方财政的收支均衡。第二，土地市场是否能够在城市间更加有效配置资源。未来城市之间的土地资源能否以产业导向为引导，为城市发展服务，更加符合市场期望。第三，我国能否建立一个更加有效的、覆盖面更广的保障房市场。随着经济的发展，城市中的低收入者住房条件很难得到改善。在未来房地产发展进入新模式的情况下，我国应该出台相关政策，统筹保障房市场。

未来的房地产发展新模式

首先，目前我国的住宅开发商在增长的过程中长期依靠高负债、高杠杆和高周转的旧模式，通过扩大规模获得更高的收益。在房地产发展进入新模式的情况下，开发商无法通过资产的快速增值获得更多收益，而是需要通过产品力来获得合理的市场价格。从这个角度出发，住宅开发商在未来的新模式下，房地产企业需要将自己的金融业属性转到制造业属性，必须找到自己的产品竞争优势，才能在激烈的市场中获胜。更多中小型开发商、管理比较好的开发商、设计有特点的开发商会变得有竞争优势。

其次，写字楼和商业地产开发商在新阶段会更加积极进行垂直整合。诸如房地产信托基金一类的融资模式，不仅仅是提供融资便利，更是一种的价值发现方式。投资者通过二级市场上的价值发现作用可以更加有效并且迅速的配置资产。在有效的信息传递属性下，商业地产开发商会变得更加灵活，也能够为建设更好的城市做出更多努力。

以上是根据我自己的一些相关研究跟大家分享的关于如何推进中国式现代化，加快构建房产新模式的一些想法，期待与大家进行更多交流。